Das Wichtigste in Kürze
- Hausmeisterkosten sind als Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV grundsätzlich umlagefähig.
- Nur Arbeiten aus dem Betrieb des Gebäudes dürfen auf Mieter umgelegt werden – keine Reparaturen oder Instandhaltung.
- Bei Pauschalvergütungen muss der Vermieter den nicht umlagefähigen Anteil herausrechnen.
- Sie haben das Recht, Originalbelege einzusehen – fordern Sie diese schriftlich an.
Der Hausmeister kümmert sich um vieles: Hausflur wischen, Grünflächen pflegen, Heizung kontrollieren. Doch darf der Vermieter all diese Leistungen auf die Mieter umlegen? Die Antwort ist: Nur zum Teil.
Was sind Hausmeisterkosten?
Hausmeisterkosten sind die Vergütung, die ein Vermieter für einen angestellten Hausmeister oder eine externe Hausmeisterfirma zahlt. Sie umfassen typischerweise:
- Reinigung und Pflege des Gemeinschaftseigentums
- Bedienung, Wartung und Überwachung technischer Anlagen
- Gartenpflege und Winterdienst
- Entrümpelung von Gemeinschaftsflächen
- Schlüsseldienste und Zugangskontrolle
Was ist umlagefähig?
Laut § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Kosten für einen Hauswart umgelegt werden, soweit es sich nicht um Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten oder Instandsetzungskosten handelt.
Umlagefähig sind typischerweise:
- Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen (Hausflur, Keller, Tiefgarage)
- Überwachung und Bedienung der Heizungsanlage
- Gartenpflege und Pflege von Außenanlagen
- Schneeräumen und Streuen auf Gehwegen (Winterdienst)
- Kontrolle der allgemeinen Beleuchtung
- Mülltonnen raus- und reinstellen
- Kleinere Reparaturen bis zu einer ortsüblichen Bagatellgrenze
Was ist nicht umlagefähig?
Nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen:
- Instandhaltung und Reparaturen: Austausch defekter Lampen, Reparatur von Türschlössern, Behebung von Wasserschäden
- Verwaltungsarbeit: Buchhaltung, Mietverhandlungen, Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Schönheitsreparaturen: Streichen von Wohnräumen, Renovierungsarbeiten
- Modernisierungsmaßnahmen: Einbau energieeffizienter Technik
Mischkalkulation & Pauschalen
Wenn ein Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Tätigkeiten ausführt, muss der Vermieter die Kosten aufteilen. Häufige Methode: eine prozentuale Aufteilung, zum Beispiel 70 % umlagefähig, 30 % Verwaltung/Instandhaltung.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig | |
|---|---|---|
| Hausflur reinigen | ||
| Heizung warten | ||
| Heizung reparieren | ||
| Schlüsseldienst (Verlust) | ||
| Schneeräumen | ||
| Buchführung | ||
| Grünpflege |
So prüfen Sie Ihre Abrechnung
- Ist der Hausmeister-Posten im Mietvertrag als Betriebskosten aufgeführt?
- Wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten unterschieden?
- Liegt für Pauschalen eine nachvollziehbare Aufteilungsregelung vor?
- Sind die Kosten mit dem Vorjahr vergleichbar oder gibt es ungewöhnliche Sprünge?
- Haben Sie Einsicht in die Originalbelege beantragt?
Widerspruch einlegen
Sie haben 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch einzulegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Halten Sie diese Frist unbedingt ein.